Administración de propiedades para los inversores de Asunción

¡Podemos! Y lo hacemos. Tenemos un profundo conocimiento del mercado inmobiliario de Asunción. Los clientes que compran como inversores confían en nosotros para ayudarles a elegir el tipo de propiedad adecuada para comprar.

El mayor movimiento en el mercado de alquileres tanto residenciales, comerciales como corporativos se concentra en tres focos de demanda y sus barrios aledaños:
* Centro Histórico
* Villa Morra
* Shopping del Sol - Paseo Galería

Elegir la propiedad adecuada para el mercado de alquiler correcto hace que sea mucho más fácil encontrar el inquilino adecuado. A menudo comenzamos a trabajar con los posibles inquilinos de una propiedad en particular mientras el contrato de compraventa está aún en proceso de finalización. Esto reduce las vacantes y maximiza el rendimiento inmediato de inversión.

Tenemos dos etapas para encontrar al inquilino adecuado.

La primera es asegurarnos que la propiedad esté en óptimas condiciones reflejando su mayor potencial y acorde a los que los buenos inquilinos esperan. Los inmuebles son inversiones importantes, pero a la hora de alquilar muchas veces lo que marca la diferencia son los pequeños detalles; una pintura impecable, mantenimientos realizados, el equipamiento adecuado a la demanda, etc. Lo más usual es que esto se realice con la misma garantía del inquilino que finaliza su contrato, pero cuando la propiedad está a estrenar a veces sugerimos una pequeña inversión adicional.

El segundo paso para encontrar buenos inquilinos es realizar una producción de fotografías de calidad comercializar las propiedades de nuestros clientes en sitios web nacionales e internacionales. Seleccionamos los sitios web cuidadosamente y aunque es más caro destacar las propiedades para alquilar, creemos que los beneficios superan los costos. Otros agentes de bienes raíces no pagarán esta tarifa extra y, por lo tanto, no le darán a su lista la máxima exposición.

Siempre atraemos al tipo de inquilino adecuado, por lo que la investigación de antecedentes y la ocupación fluyen más fácilmente y dan lugar a menos problemas importantes. Este enfoque genera el máximo rendimiento para el cliente.

Nosotros le ayudaremos!, Somos los primeros interesados en que su inmueble esté en su máximo potencial para facilitar nuestro trabajo. Para cada trabajo tenemos un número de proveedores y contratistas profesionales. A menudo, ya conocen los desarrollos y los administradores de los edificios. Por lo tanto, saben lo que se espera de ellos y cómo suministrar, instalar e inspeccionar el trabajo de sus empleados para asegurarse de que todo está a la altura.
Cuando es un nuevo inmueble el dueño del inmueble paga por estas cosas porque forman parte de las instalaciones y accesorios. Sin embargo, cuando la propiedad ya fue liberada por un inquilino la puesta a punto nuevamente de la propiedad corre a costa del mismo y es deducida de su garantía.

En Asunción, lo usual en un contrato de 12 meses es el pago del 50% de un mes de alquiler tanto por parte del propietario como inquilino. En el caso de las unidades amobladas, si la renta fuese por 6 meses únicamente, el propietario pagará sólo una comisión al año.

En las renovaciones de contratos cobramos un 25% del monto del alquiler a cada parte. En alquileres de 6 meses se cobra una sola vez al año.

Analizamos el perfil de los inquilinos completa y cuidadosamente. Hacemos una verificación del historial de crédito del inquilino y su garante, verificando que sus ingresos sean los adecuados para el monto de alquiler acordado. En los casos de personas físicas solicitamos carta del empleador o declaraciones juradas de IVA según corresponda, así como el comprobante de cumplimiento tributario. Para las personas jurídicas, además de las declaraciones de IVA se solicita el último balance así como acta de designación de firmantes.

En cuanto al importe de garantía los inquilinos al ingresar dejan como mínimo 1 mes de depósito, para departamentos con este monto cubrimos sin problemas el mantenimiento al dejar la propiedad. En caso de alquileres corporativos, casas, locales comerciales o propiedades con alta inversión en amoblamiento, solemos aumentar el depósito exigido para estar cubiertos.

Realmente nuestra experiencia ha sido muy buena, contando con todas las propiedades administradas con los pagos al día y siempre hemos puesto a punto los inmuebles con la garantía exigida.

Nosotros! En la inmobiliaria llevamos una cuenta para cada propietario, cobramos los alquileres, pagamos todos los gastos del propietario, incluyendo el impuesto inmobiliario, las expensas en caso que corresponda y los pagos de financiaciones si hubiere. También proporcionan a los propietarios estados de cuenta y liquidaciones de cada propiedad en forma mensuales.

En caso de emergencia, todos los gastos o reparaciones y sustituciones se pagan sin aprobación, si son inferiores a una cantidad acordada. Si la cantidad es mayor que la pre-aprobada, entonces obtendremos la aprobación del propietario.

Debido a nuestro estricto proceso de selección de inquilinos, nuestros propietarios experimentan muy pocos retrasos en los pagos. Si un inquilino no paga en fecha, se le recuerda el último día de pago, que suele ser el 5 de cada mes, y a partir de alió se le recarga un monto preacordado en el contrato por cada día de mora. Si la situación persiste enviaremos una intimación formal, y luego una eventual notificación de desalojo.

Tratamos de trabajar con el inquilino para ponerlos al día o para que salgan de las propiedades antes de que su contrato de alquiler expire, en Paraguay los contratos suelen presentar cláusulas de rescisión por parte del propietario de modo unilateral y sin causa con una notificación previa. El tiempo es esencial, así que nos movemos rápido. Siempre podemos encontrar un nuevo inquilino rápidamente en la ciudad de Asunción. Pero, de nuevo, enfatizamos que con nuestro sistema, tales cosas son extremadamente raras.

Son parte de un proceso. El punto de partida es que todas las propiedades que administramos son entregadas en impecables condiciones y con los mantenimientos realizados, y se pacta en el contrato que así debe devolverse. Entonces, al dejar el inmueble el inquilino, labramos con él un acta de recepción de la propiedad donde se detalla una lista no taxativa de las reparaciones que se observan a primera vista, pudiendo luego surgir nuevas. Una vez recuperadas las llaves, contamos normalmente con 60 días para devolver el importe en garantía. Rápidamente hacemos los arreglos pertinentes para volver la propiedad a su máximo potencial, y verificamos el pago de los servicios, una vez realizados todos los mantenimientos se le liquida el saldo sobrante a los ex-inquilinos. Usualmente los propietarios no corren con gastos en este proceso entre un inquilino y otro.

Durante la administración del contrato, los inquilinos nos pueden contactar para decir que algo está dañado o roto, comprobamos si el problema es responsabilidad del inquilino, del propietario o del consorcio. Si es necesario, organizaremos el trabajo. Los contratistas deben estar debidamente cualificados y autorizados y cumplir con el alto nivel requerido por cada edificio. Si el costo es responsabilidad del propietario, aprobaremos un cargo si es inferior a una cantidad acordada y simplemente lo deduciremos del rendimiento del mes. Si el costo es más alto de lo acordado, nos ponemos en contacto con el propietario para su aprobación.

En nuestra experiencia son muy pocos e inusuales los gastos que corren por cuenta del propietario, la clave es partir de entregar las llaves de una propiedad impecable para luego poder exigir su recepción en iguales condiciones.

La ley paraguaya no establece un mínimo de duración de los contratos, en el caso de departamentos suelen hacerse por 12 meses, aunque en las unidades más amplias es normal que los inquilinos prefieran un plazo de 2 años por los costos que conlleva la mudanza. En unidades amoblados manejamos un plazo mínimo de alquiler de 6 meses.

En el caso de alquileres comerciales o corporativos es usual ir a plazos de 24 o 36 meses por los gastos que conllevan las adecuaciones de cada inquilino a la propiedad.

En cuanto a la rotación, sabemos cuándo terminará un contrato de alquiler, así que comprobamos con el inquilino 60 días antes si desea o no renovarlo. Si no, buscamos un nuevo inquilino. Anunciamos el inmueble en alquiler en nuestro sistema de corredores y en todos los portales y mostramos físicamente la propiedad a los posibles inquilinos. Nuestra media es volver a ocupar el inmueble en menos de 30 días desde liberado, aunque en algunos casos logramos hacer el mantenimiento y volver a ocupar en 48 hs!

Puede ver la pregunta 8 respecto al mantenimiento del inmueble entre un inquilino y otro.

En primero lugar debemos mencionar que la estabilidad del valor del guaraní hace que esta variable no tenga tanto impacto en la rentabilidad de la propiedad, resultando en algunos cosas que con contratos en guaraníes se terminen percibiendo más dólares al final del contrato que al principio.

No existe una regla fija aunque si una normalidad de mercado, alquileres de menos de usd 1.000 suelen hacerse en guaraníes, aunque en el caso de departamentos amoblados con alta demanda de extranjeros son usuales los contratos en dólares. En montos superiores a los usd 1.000 suelen ser en dólares, salvo algunas excepciones de empresas o familias locales que exijan fijarlo en guaraníes y pase a formar parte de la negociación.

Ofrecemos un servicio de administración integral, donde los propietarios no deben ocuparse de nada referente al inmueble, más que recibir mensualmente su liquidación y estado de cuenta.

Queremos trabajar con nuestros clientes a largo plazo: buscar propiedades para nuestros inversores, buscar inquilinos anualmente para el inmueble, y administrar cada contrato cuidando la propiedad y al propietario. Por ello nuestros honorarios son de un máximo del 8% de cada alquiler cobrado, en caso de varias propiedades, alquileres de montos significativos o edificios completos realizamos propuestas a medida.