Guía de Inversión Inmobiliaria en Asunción Paraguay

La compra de una propiedad, ya sea una residencia principal o una propiedad de inversión, es una de las decisiones financieras más importantes que un individuo tomará en su vida. Puede ser una experiencia desalentadora para algunos. Es un proceso que lleva tiempo. Sin embargo, cuando se trabaja con el agente adecuado y se está debidamente educado sobre ese proceso, puede ser bastante simple. A través de nuestro sitio web, exploramos el proceso en profundidad de la compra de propiedades para inversión en Asunción, un mercado en el que tenemos una amplia experiencia ayudando a personas de todo el mundo a comprar inmuebles para renta. Es nuestro objetivo educar sobre el proceso de inversión y hacerlo más fácil de entender. Para ello, hemos preparado esta completa guía de inversión inmobiliaria en Asunción, y estamos disponibles para responder a cualquier pregunta que pueda tener a lo largo del camino.
En el proceso el manejo del tiempo es esencial, el primer aspecto es tomarse el tiempo adecuado en la búsqueda para ir detectando junto con el agente inmobiliario las oportunidades. Y nuevamente una vez encontrada la inversión óptima, moverse rápido en realizar una seña para separarla del mercado y no perderla. Una vez que encuentre la propiedad que mejor se adapte a sus necesidades, llevaremos la transacción hasta el proceso de cierre, asegurándonos que los aspectos jurídicos de la transacción se muevan como es debido hasta completar la compra. En paralelo a estos tiempos iremos planificando junto con el inversor los ajustes que deben realizarse a la propiedad, solicitando presupuestos y ofreciendo el alquiler. En esta guía, encontrará información útil y un proceso paso a paso comprobado para eliminar las conjeturas en la búsqueda de su inversión.

Sobre Nosotros

Asunción Inversiones y Administraciones inmobiliarias es una inmobiliaria boutique profesional, especializada en inversiones de renta y su gestión. Con conocimientos claros sobre los precios de mercado de las unidades en pozo, terminadas y su potencial de renta, brindamos un asesoramiento sincero, valorando la relación a largo plazo con nuestros inversores. Ayudamos a personas de todo el mundo a hacer inversiones sólidas en la ciudad de Asunción.

En esta Guía para la inversión inmobiliaria en Asunción, encontrará información útil y un proceso de compra paso a paso, de eficacia probada, para eliminar las conjeturas y encontrar el inmueble o la cartera de inmuebles que mejor se adecúen a su perfil de inversión:

PASO 1
ASOCIARSE CON UN AGENTE COMPRADOR

Para tomar la mejor decisión posible en una inversión inmobiliaria, necesitas tener la mejor representación posible, lo que significa tener tu propio agente de inversión trabajando en tu nombre. En cualquier transacción de bienes raíces, habrá un agente vendedor que represente los intereses del vendedor. De la misma manera, con un agente del comprador, usted tiene a alguien que se dedica a sus intereses. Trabajar con un agente del comprador no tiene costo de comisiones para el inversor, ya que en Asunción el vendedor siempre paga la comisión.
Uno de los aspectos más importantes del agente de un comprador es que no tiene intereses creados en una propiedad específica. El agente de ventas, por otro lado, tiene un interés personal en vender el apartamento o edificio que ha puesto a la venta.
Algunos puntos en que un agente de inversión podría opinar distinto del agente de ventas:

* El valor y facilidad de reventa del inmueble una vez terminada la construcción.
* El valor de renta potencial de la propiedad, con plazos de vacancia razonables.
* El valor neto real que obtendrá el inversor una vez realizadas todas las deducciones del alquiler bruto.
* Los costes adicionales que representaría el inmueble para colocar en el mercado de alquiler.
* Cómo estará posicionado el inmueble respecto a su competencia para alquiler.

Piénsalo así: Si usted fuera el acusado en un juicio, no usaría el abogado del demandante para que lo representara. La misma situación aquí. ¡Sé inteligente! Usa tu propio corredor.

Otros consejos sobre la contratación de un agente:
* No uses varios agentes, ya que ninguno se comprometerá plenamente a ayudarte.
* Comprométase con un agente profesional, dígaselo, y ellos se inclinarán para encontrarle la mejor propiedad.
* Un buen agente podrá hacerte entrar para ver todos los apartamentos disponibles en el mercado, incluyendo algunos que aún no están listados.
* Un agente con quien se hace equipo tendrá la paciencia de buscar la mejor alternativa y no estará siempre apurándole a señar.

PASO 2
Entrevista Inicial con agente de inversión: Aspectos generales de Invertir en Paraguay,definir objetivos de la cartera de inversión, tipo y zonas de inmueble/s a adquirir.

En esta primera entrevista se busca que el inversor comprenda mejor los aspectos jurídicos, económicos y de mercado de Paraguay.
Antes de comenzar la búsqueda, el comprador debe entender los diferentes tipos de inversiones que están disponibles.

Hay cuatro tipos de propiedad:
* Emprendimientos residenciales y corporativos en pozo.
* Inmuebles terminados o próximos, con pago contado.
* Inmuebles terminados o próximos, con posibilidad de financiación.
* Inmuebles terminados ya con inquilino, pago contado.

A su vez contamos con tres focos de demanda de alquileres:
* Shopping del Sol
* Villa Morra
* Centro Histórico

Con estos aspectos generales aclarados, el inversor junto con el agente podrán determinar cuál sería su flujo de fondos para realizar la inversión así como su expectativa temporal para percibir flujo de retorno. Solemos trabajar tanto con inversores de un sólo inmueble, como con carteras de inversión de varias propiedades. En algunos casos son operaciones simples de pago contado con renta inmediata y en otros se calzan compras de pago contado con otras en pozo para maximizar una renta a mediano plazo.

Recursos relacionados:
“Histórias de Inversión”
“Focos de demanda de alquileres en Asunción”

PASO 3
CREAR UNA LISTA DE DESEOS

Ahora es el momento de hacer una lista de deseos de lo que quieres en una propiedad. ¿Quieres estar en un lugar prometedor? ¿O uno que esté muy establecido? ¿Quieres un emprendimiento premiun sobre una avenida o algo más pequeño sobre una calle empedrada? Las respuestas a estas preguntas ayudarán a su agente de inversión a entender qué propiedades podrían ser adecuadas para sus gustos, y cuáles no.
También es importante que entiendas lo que es sólo un deseo y lo que no es negociable. Puedes esperar encontrar un edificio con piscina o terraza, pero te conformarías con algo sin él. Por otro lado, es posible que valores distinto los pisos altos o bajos. Tener claras sus expectativas le ayudará a usted y a su agente a ampliar su búsqueda y a encontrar propiedades que de otra manera se perderían.

PASO 4
BUSCAR PROPIEDADES EN LÍNEA

Con su lista de deseos en la mano, y la idea de la cartera de inversión que se pretende armar puede comenzar a buscar propiedades en línea. Empiece con el sitio web de Asunción Inversiones y Administraciones Inmobiliarias, que ofrece potentes funciones para ayudarle a encontrar su Inversión ideal. Tenemos acceso a todos los emprendimientos de Asunción. Si desea buscar por sí mismo haga click aquí.

La mayoría de nuestros clientes prefieren que les sugiramos alternativas de inversión interesantes. Si quiere que le preparemos una búsqueda de propiedades a medida, haga clic aquí y con su compromiso de trabar juntos, prepararemos para usted resultados basados en sus parámetros únicos.

Nota: Es posible que no le presentemos algunos emprendimientos que le hayan llegado a usted y se vean “muy interesantes”, tenemos nuestro propio filtro en cuanto a trayectoria de los desarrolladores, historial de cumplimiento de fechas y calidades de entrega por lo cual omitimos de ofrecer los mismos. Es importante que consulte a su agente de inversión cualquier alternativa para una valoración honesta y completa en el proceso.

PASO 5
PLANILLAS COMPARATIVA DE FLUJOS DE FONDOS INDIVIDUALES Y COMBINADOS

Una vez hecha una pre-selección de propiedades, volcaremos las mismas a una planilla excel donde podamos ver los aspectos básicos de cada una así como su rentabilidad bruta y neta del bolsillo para el inversor y su forma de pago.
En los casos de carteras de inversión que buscan maximizar un monto de renta futura, solemos armar flujos de fondos estimados de la cartera de inmuebles, para ver su mejor combinación.

“Cómo calcular la rentabilidad de bolsillo de los inmuebles”

PASO 6
VISITE LAS PROPIEDADES CON SU AGENTE, Física o Virtualmente!

Ahora la parte divertida: ¡las visitas a la propiedad! Una vez que tengamos una pequeña lista de propiedades para visitar, con un flujo de fondos estimativo que le armaremos para usted, concertaremos citas individuales para ver propiedades en persona o a través de videollamada. En poco tiempo, reducirá su selección y tendremos algunas propiedades para elegir.

Si realiza su propia búsqueda de propiedades, no llame directamente a un agente de propiedades si está trabajando con un agente de inversión. Recuerde que los agentes de ventas trabajan para el vendedor, ¡no para usted! Si le muestran la propiedad, el agente de ventas esperará representarlo. Usted entrará en una "agencia dual", perdiendo su derecho a una lealtad indivisa.

PASO 7
DESTILAR UN PRECIO DE OFERTA

Para las propiedades que seleccione, y en base a nuestra experiencia con ese tipo de propiedades o incluso con esos mismo vendedores desarrollaremos tácticas de negociación para obtener el mejor trato posible para usted como inversor.
Contamos con datos de ventas cerradas de los apartamentos vecinos en edificios de características similares. A partir de todos estos datos e información de mercado, destilaremos un precio de oferta de apertura.

PASO 8
HACER UNA OFERTA Y NEGOCIAR

En Asunción, las ofertas pueden hacerse en forma oral o escrita a través del agente inmobiliario del comprador. Las ofertas orales no suelen tomarse tan seriamente por los vendedores y por ende rara vez ayudan a obtener el mejor precio posible. Sólo las propuestas escritas, acompañadas de una seña que suele rondar un 2% o 3% del monto de la propiedad y con plazo rápido de respuesta, generan esa sensación en el vendedor de tener que ceder más pero para ya dar por concluido el trato. Además en el documento escrito ya se plantean otros puntos que es bueno dejar en claro desde el principio, como pueden ser: Gastos de escritura de cada parte, equipamiento con que debe ser entregada la propiedad, plazo y forma de pago, lugar de pago, cesión de contratos de alquiler, etc.
El vendedor normalmente regresará con una contraoferta en el precio o en alguno de los puntos planteados. El comprador y el vendedor irán de un lado a otro hasta que acuerden el precio de compra final y cualquier condición especial del trato, las cuales quedarán reflejadas en la aceptación de la oferta escrita presentada, con las observaciones que ambas partes hayan aceptado.

PASO 9
ESCRIBANÍA Y CONTRATO

Al adquirir un inmueble a estrenar o relativamente nuevo podemos encontrarnos que el mismo aún no cuenta con la subdivisión concluida y por ende no posee cuenta catastral propia. Por dicho aspecto entonces podrán darse dos situaciones:

1. Que el inmueble cuente con escritura:

En este caso designaremos una escribanía de confianza del comprador que realizará el pedido de informe de dominio del inmueble e inhibición de los firmantes, el proceso suele demorar, fuera de pandemia, unos 30 días, en la actualidad los plazos son más variables. Dicha escritura suele rondar un costo del 2% del valor del inmueble y es absorbida en el caso de inmuebles a estrenar por el comprador y en inmuebles usados 1% a cada parte. Aunque cada negociación puede ser particular.

2. Que la subdivisión aún no esté concluida:

Esto se da primordialmente en emprendimientos nuevos y recientemente acabados, aunque es un aspecto muy variable de un desarrollo a otro. Hay casos en que la subdivisión ya está realizada antes de terminar el edificio, en otros al culminarse, otros un año después y algunos 2 o 3 años después. Por no ahondar en los procesos o motivos de estas variaciones de plazos podemos mencionar que en general los desarrollos que tienen gran parte de compradores locales suelen obtener rápidamente las escrituras individualizadas, ya que contra ellas se realizan los desembolsos de las hipotecas; cuando son emprendimientos dirigidos a con compradores extranjeros puede que esto no se lleve con la misma celeridad, aunque hay excepciones. En la inmobiliaria normalmente conocemos el estado de los edificios previos realizados por cada desarrollador y podemos saber qué esperar al respecto.

Aclarado esto, si no tuviésemos la escritura, se realiza un contrato de compraventa con firmas certificadas ante escribano, donde el vendedor cede al comprador su contrato original de compra. Es de vital seguridad jurídica que el desarrollador del proyecto preste su consentimiento a la transacción, ya que pasa a ser la parte no interesada que da aval a la operación. Cuando este es el caso, las operaciones pueden realizarse en plazos muchos más cortos, normalmente dentro de los 10 días.

PASO 10
POSESIÓN Y PUESTA EN ALQUILER

Una vez que contámos con la llave, ya previamente habremos diseñado y cotizado el equipamiento o mejoras necesarias en el inmueble para llevarlo a su máximo potencial. En algunos casos puede no necesitar nada, aunque en otros puede necesitarse un amoblamiento detallado. A partir que contamos con la llave, cada día libre cuenta, por lo que habrá que ponerse manos a la obra rápidamente a encargar los trabajos o mobiliarios, normalmente en menos de 15 días debería estar listo y fotografiado, y muchas veces podremos promocionarlo en los portales antes de esta fecha. En nuestra experiencia solemos encontrar el inquilino a menos de 30 días de haberse adquirido la propiedad. A partir de ese momento, recibirá mensualmente las liquidaciones de cada propiedad así como su estado de cuenta en la inmobiliaria, sin necesidad de preocuparse por nada, para eso estamos nosotros!.

“10 Preguntas frecuentes sobre la administración de propiedades”

Para una discusión más detallada sobre las zonas de inversión, sus niveles de precio, pros y contras: