La compra de una propiedad, ya sea una residencia principal o una propiedad de
inversión, es una de las decisiones financieras más importantes que un individuo tomará
en su vida. Puede ser una experiencia desalentadora para algunos. Es un proceso que
lleva tiempo. Sin embargo, cuando se trabaja con el agente adecuado y se está
debidamente educado sobre ese proceso, puede ser bastante simple.
A través de nuestro sitio web, exploramos el proceso en profundidad de la compra de
propiedades para inversión en Asunción, un mercado en el que tenemos una amplia
experiencia ayudando a personas de todo el mundo a comprar inmuebles para renta. Es
nuestro objetivo educar sobre el proceso de inversión y hacerlo más fácil de
entender. Para ello, hemos preparado esta completa guía de inversión inmobiliaria en
Asunción, y estamos disponibles para responder a cualquier pregunta que pueda tener a
lo largo del camino.
En el proceso el manejo del tiempo es esencial, el primer aspecto es tomarse el tiempo
adecuado en la búsqueda para ir detectando junto con el agente inmobiliario las
oportunidades. Y nuevamente una vez encontrada la inversión óptima, moverse rápido en
realizar una seña para separarla del mercado y no perderla.
Una vez que encuentre la propiedad que mejor se adapte a sus necesidades, llevaremos
la transacción hasta el proceso de cierre, asegurándonos que los aspectos jurídicos de la
transacción se muevan como es debido hasta completar la compra. En paralelo a estos
tiempos iremos planificando junto con el inversor los ajustes que deben realizarse a la
propiedad, solicitando presupuestos y ofreciendo el alquiler. En esta guía, encontrará
información útil y un proceso paso a paso comprobado para eliminar las conjeturas en la
búsqueda de su inversión.
Sobre Nosotros
Asunción Inversiones y Administraciones inmobiliarias es una inmobiliaria boutique profesional, especializada en inversiones de renta y su gestión. Con conocimientos claros sobre los precios de mercado de las unidades en pozo, terminadas y su potencial de renta, brindamos un asesoramiento sincero, valorando la relación a largo plazo con nuestros inversores. Ayudamos a personas de todo el mundo a hacer inversiones sólidas en la ciudad de Asunción.
En esta Guía para la inversión inmobiliaria en Asunción, encontrará información útil y un proceso de compra paso a paso, de eficacia probada, para eliminar las conjeturas y encontrar el inmueble o la cartera de inmuebles que mejor se adecúen a su perfil de inversión:
PASO 1
ASOCIARSE CON UN AGENTE COMPRADOR
Para tomar la mejor decisión posible en una inversión inmobiliaria, necesitas tener la mejor representación posible, lo
que significa tener tu propio agente de inversión trabajando en tu nombre. En cualquier transacción de bienes raíces,
habrá un agente vendedor que represente los intereses del vendedor. De la misma manera, con un agente del
comprador, usted tiene a alguien que se dedica a sus intereses. Trabajar con un agente del comprador no tiene costo
de comisiones para el inversor, ya que en Asunción el vendedor siempre paga la comisión.
Uno de los aspectos más importantes del agente de un comprador es que no tiene intereses creados en una propiedad
específica. El agente de ventas, por otro lado, tiene un interés personal en vender el apartamento o edificio que ha
puesto a la venta.
Algunos puntos en que un agente de inversión podría opinar distinto del agente de ventas:
* El valor y facilidad de reventa del inmueble una vez terminada la construcción.
* El valor de renta potencial de la propiedad, con plazos de vacancia razonables.
* El valor neto real que obtendrá el inversor una vez realizadas todas las deducciones del alquiler bruto.
* Los costes adicionales que representaría el inmueble para colocar en el mercado de alquiler.
* Cómo estará posicionado el inmueble respecto a su competencia para alquiler.
Piénsalo así: Si usted fuera el acusado en un juicio, no usaría el abogado del demandante para que lo representara. La
misma situación aquí. ¡Sé inteligente! Usa tu propio corredor.
Otros consejos sobre la contratación de un agente:
* No uses varios agentes, ya que ninguno se comprometerá plenamente a ayudarte.
* Comprométase con un agente profesional, dígaselo, y ellos se inclinarán para encontrarle la mejor propiedad.
* Un buen agente podrá hacerte entrar para ver todos los apartamentos disponibles en el mercado, incluyendo
algunos que aún no están listados.
* Un agente con quien se hace equipo tendrá la paciencia de buscar la mejor alternativa y no estará siempre
apurándole a señar.
PASO 2
Entrevista Inicial con agente de inversión: Aspectos generales de Invertir en Paraguay,definir objetivos de la cartera de inversión, tipo y zonas de inmueble/s a adquirir.
En esta primera entrevista se busca que el inversor comprenda mejor los aspectos jurídicos,
económicos y de mercado de Paraguay.
Antes de comenzar la búsqueda, el comprador debe entender los diferentes tipos de inversiones
que están disponibles.
Hay cuatro tipos de propiedad:
* Emprendimientos residenciales y corporativos en pozo.
* Inmuebles terminados o próximos, con pago contado.
* Inmuebles terminados o próximos, con posibilidad de financiación.
* Inmuebles terminados ya con inquilino, pago contado.
A su vez contamos con tres focos de demanda de alquileres:
* Shopping del Sol
* Villa Morra
* Centro Histórico
Con estos aspectos generales aclarados, el inversor junto con el agente podrán determinar cuál
sería su flujo de fondos para realizar la inversión así como su expectativa temporal para percibir
flujo de retorno. Solemos trabajar tanto con inversores de un sólo inmueble, como con carteras
de inversión de varias propiedades. En algunos casos son operaciones simples de pago contado
con renta inmediata y en otros se calzan compras de pago contado con otras en pozo para maximizar una renta a mediano plazo.
Recursos relacionados:
“Histórias de Inversión”
“Focos de demanda de alquileres en Asunción”
PASO 3
CREAR UNA LISTA DE DESEOS
Ahora es el momento de hacer una lista de deseos de lo que quieres en una propiedad. ¿Quieres
estar en un lugar prometedor? ¿O uno que esté muy establecido? ¿Quieres un emprendimiento
premiun sobre una avenida o algo más pequeño sobre una calle empedrada? Las respuestas a
estas preguntas ayudarán a su agente de inversión a entender qué propiedades podrían ser
adecuadas para sus gustos, y cuáles no.
También es importante que entiendas lo que es sólo un deseo y lo que no es negociable. Puedes
esperar encontrar un edificio con piscina o terraza, pero te conformarías con algo sin él. Por otro
lado, es posible que valores distinto los pisos altos o bajos. Tener claras sus expectativas le
ayudará a usted y a su agente a ampliar su búsqueda y a encontrar propiedades que de otra
manera se perderían.
PASO 4
BUSCAR PROPIEDADES EN LÍNEA
Con su lista de deseos en la mano, y la idea de la cartera de inversión que se pretende armar
puede comenzar a buscar propiedades en línea. Empiece con el sitio web de Asunción
Inversiones y Administraciones Inmobiliarias, que ofrece potentes funciones para ayudarle a
encontrar su Inversión ideal. Tenemos acceso a todos los emprendimientos de Asunción. Si desea
buscar por sí mismo haga click aquí.
La mayoría de nuestros clientes prefieren que les sugiramos alternativas de inversión
interesantes. Si quiere que le preparemos una búsqueda de propiedades a medida, haga clic
aquí y con su compromiso de trabar juntos, prepararemos para usted resultados basados en sus
parámetros únicos.
Nota: Es posible que no le presentemos algunos emprendimientos que le hayan llegado a usted
y se vean “muy interesantes”, tenemos nuestro propio filtro en cuanto a trayectoria de los
desarrolladores, historial de cumplimiento de fechas y calidades de entrega por lo cual omitimos
de ofrecer los mismos. Es importante que consulte a su agente de inversión cualquier alternativa
para una valoración honesta y completa en el proceso.
PASO 5
PLANILLAS COMPARATIVA DE FLUJOS DE FONDOS INDIVIDUALES Y COMBINADOS
Una vez hecha una pre-selección de propiedades, volcaremos las mismas a una planilla excel
donde podamos ver los aspectos básicos de cada una así como su rentabilidad bruta y neta del
bolsillo para el inversor y su forma de pago.
En los casos de carteras de inversión que buscan maximizar un monto de renta futura, solemos
armar flujos de fondos estimados de la cartera de inmuebles, para ver su mejor combinación.
“Cómo calcular la rentabilidad de bolsillo de los inmuebles”
PASO 6
VISITE LAS PROPIEDADES CON SU AGENTE, Física o Virtualmente!
Ahora la parte divertida: ¡las visitas a la propiedad! Una vez que tengamos una pequeña lista de
propiedades para visitar, con un flujo de fondos estimativo que le armaremos para usted,
concertaremos citas individuales para ver propiedades en persona o a través de videollamada.
En poco tiempo, reducirá su selección y tendremos algunas propiedades para elegir.
Si realiza su propia búsqueda de propiedades, no llame directamente a un agente de propiedades
si está trabajando con un agente de inversión. Recuerde que los agentes de ventas trabajan para
el vendedor, ¡no para usted! Si le muestran la propiedad, el agente de ventas esperará
representarlo. Usted entrará en una "agencia dual", perdiendo su derecho a una lealtad indivisa.
PASO 7
DESTILAR UN PRECIO DE OFERTA
Para las propiedades que seleccione, y en base a nuestra experiencia con ese tipo de
propiedades o incluso con esos mismo vendedores desarrollaremos tácticas de negociación para
obtener el mejor trato posible para usted como inversor.
Contamos con datos de ventas cerradas de los apartamentos vecinos en edificios de
características similares. A partir de todos estos datos e información de mercado, destilaremos
un precio de oferta de apertura.
PASO 8
HACER UNA OFERTA Y NEGOCIAR
En Asunción, las ofertas pueden hacerse en forma oral o escrita a través del agente inmobiliario
del comprador. Las ofertas orales no suelen tomarse tan seriamente por los vendedores y por
ende rara vez ayudan a obtener el mejor precio posible. Sólo las propuestas escritas,
acompañadas de una seña que suele rondar un 2% o 3% del monto de la propiedad y con plazo
rápido de respuesta, generan esa sensación en el vendedor de tener que ceder más pero para ya
dar por concluido el trato. Además en el documento escrito ya se plantean otros puntos que es
bueno dejar en claro desde el principio, como pueden ser: Gastos de escritura de cada parte,
equipamiento con que debe ser entregada la propiedad, plazo y forma de pago, lugar de pago,
cesión de contratos de alquiler, etc.
El vendedor normalmente regresará con una contraoferta en el precio o en alguno de los puntos
planteados. El comprador y el vendedor irán de un lado a otro hasta que acuerden el precio de
compra final y cualquier condición especial del trato, las cuales quedarán reflejadas en la
aceptación de la oferta escrita presentada, con las observaciones que ambas partes hayan
aceptado.
PASO 9
ESCRIBANÍA Y CONTRATO
Al adquirir un inmueble a estrenar o relativamente nuevo podemos encontrarnos que el mismo
aún no cuenta con la subdivisión concluida y por ende no posee cuenta catastral propia. Por
dicho aspecto entonces podrán darse dos situaciones:
1. Que el inmueble cuente con escritura:
En este caso designaremos una escribanía de confianza del comprador que realizará el pedido de
informe de dominio del inmueble e inhibición de los firmantes, el proceso suele demorar, fuera de
pandemia, unos 30 días, en la actualidad los plazos son más variables. Dicha escritura suele
rondar un costo del 2% del valor del inmueble y es absorbida en el caso de inmuebles a estrenar
por el comprador y en inmuebles usados 1% a cada parte. Aunque cada negociación puede ser
particular.
2. Que la subdivisión aún no esté concluida:
Esto se da primordialmente en emprendimientos nuevos y recientemente acabados, aunque es
un aspecto muy variable de un desarrollo a otro. Hay casos en que la subdivisión ya está
realizada antes de terminar el edificio, en otros al culminarse, otros un año después y algunos 2 o
3 años después. Por no ahondar en los procesos o motivos de estas variaciones de plazos
podemos mencionar que en general los desarrollos que tienen gran parte de compradores locales
suelen obtener rápidamente las escrituras individualizadas, ya que contra ellas se realizan los
desembolsos de las hipotecas; cuando son emprendimientos dirigidos a con compradores
extranjeros puede que esto no se lleve con la misma celeridad, aunque hay excepciones. En la
inmobiliaria normalmente conocemos el estado de los edificios previos realizados por cada
desarrollador y podemos saber qué esperar al respecto.
Aclarado esto, si no tuviésemos la escritura, se realiza un contrato de compraventa con firmas
certificadas ante escribano, donde el vendedor cede al comprador su contrato original de
compra. Es de vital seguridad jurídica que el desarrollador del proyecto preste su consentimiento
a la transacción, ya que pasa a ser la parte no interesada que da aval a la operación. Cuando este
es el caso, las operaciones pueden realizarse en plazos muchos más cortos, normalmente dentro
de los 10 días.
PASO 10
POSESIÓN Y PUESTA EN ALQUILER
Una vez que contámos con la llave, ya previamente habremos diseñado y cotizado el
equipamiento o mejoras necesarias en el inmueble para llevarlo a su máximo potencial. En
algunos casos puede no necesitar nada, aunque en otros puede necesitarse un amoblamiento
detallado. A partir que contamos con la llave, cada día libre cuenta, por lo que habrá que ponerse
manos a la obra rápidamente a encargar los trabajos o mobiliarios, normalmente en menos de 15
días debería estar listo y fotografiado, y muchas veces podremos promocionarlo en los portales
antes de esta fecha. En nuestra experiencia solemos encontrar el inquilino a menos de 30 días de
haberse adquirido la propiedad. A partir de ese momento, recibirá mensualmente las
liquidaciones de cada propiedad así como su estado de cuenta en la inmobiliaria, sin necesidad
de preocuparse por nada, para eso estamos nosotros!.
“10 Preguntas frecuentes sobre la administración de propiedades”