Asunción - inversiones y administración inmobiliaria

¿Por qué invertir en Asunción a través nuestro?

Ayudamos a los inversores a seleccionar las mejores propiedades, luego las administramos profesionalmente.

Nuestros pilares para elegir alternativas:
1) Facilidad de Reventa.
2) Facilidad de Alquiler y Administración.
3) Alta rentabilidad.
4) Alineamiento con visión del inversor.

La estabilidad económica, los bajos impuestos y la alta rentabilidad de las inversiones inmobiliarias en Paraguay son un atractivo indiscutible.
Le proponemos trabajar en equipo para seleccionar las mejores alternativas, apoyados en nuestra experiencia. Nos interesa que invierta exitosamente, para que luego, cuando continuemos administrando la propiedad nos sea fácil el conseguir inquilinos de alto perfil, obtener buen retorno para usted y podamos mantener la propiedad en óptimas condiciones siempre.

Historias de clientes

Perfil del Inversor

Los inversionistas de propiedades en Paraguay están impulsados por varios objetivos primarios. Quieren, inicialmente preservar su capital y obtener una renta estable en dólares y luego hacerla crecer. Muchos empresarios o profesionales exitosos aprovechan sus ingresos para adquirir departamentos financiados durante la obra en Asunción.

Otros, en búsqueda de rentabilizar más su capital han vendido inmuebles en otras ubicaciones para adquirir departamentos ya terminados en Asunción. Es muy común que las rentas obtenidas ya se utilicen para pagar en obra otros apartamentos y así ir aumentando el flujo de estas inversiones.

Más allá de los inmuebles
¿Por qué otra cosa invertir en Paraguay?

Asunción es núcleo de Inversiones por su ubicación y baja carga impositiva

La economía de Asunción es estable y en constante crecimiento, y está ubicada estratégicamente en el corazón de América del Sur para acceder a toda la región. Asunción y Gran Asunción concentran el 70% del PBI siendo la zona más productiva y desarrollada de Paraguay.

Inflación y tipo de cambio
Desde 2011 que se implementó el plan de metas de inflación, la misma ha sido muy moderada, incluso en momentos de pandemia. Para este 2023 se estima en el 4,5% y estamos ajustando los importes de alquiler en un 5%, valor que es aceptado sin inconvenientes en el mercado. A continuación la evolución de los últimos años:

La estabilidad cambiaria, hace que el Guaraní haya aumentado sólo un 20% en 20 años. Anecdóticamente, hemos tenido muchos casos de venta de propiedades de propietarios locales a compradores extranjeros, donde el vendedor no ha querido firmar una reserva en dólares por el miedo a su depreciación, prefiriendo pactar un valor en guaraníes. A continuación la evolución de la moneda:

Demografía de Asunción
Asunción ha pasado a estar separado por avenidas de “Gran Asunción” que incluye el Departamento Central donde sus principales ciudades son Mariano Roque Alonso, Luque, Fernando de la Mora, Lambaré y San Lorenzo principalmente. Entre ellas cuenta con 2.7 Millones de habitantes, habiendo duplicado su población respecto a hace 30 años. Hasta hace unos años ese crecimiento fue fuertemente horizontal, estando la ciudad actualmente en una etapa de verticalización de su capital.
Otros aspectos interesantes de su evolución han sido que en los últimos 20 años ha duplicado la clase media, estando actualmente cercana a un 40% y en constante crecimiento.
El número de personas jóvenes en el país alcanza actualmente cifras nunca vistas antes: 56% de la población tiene menos de 30 años. Paraguay está pasando por una oportunidad única e irrepetible, denominada “bono demográfico”, en el que el porcentaje de población en edad de trabajar y producir es mucho mayor al porcentaje de población que es considerada dependiente (niños y niñas, adultos mayores).
A su vez en Paraguay, sólo en 60% de la población vive en ciudades, esperando una continua migración a las mismas, como se ha comprobado la tendencia en todo el mundo. Para tener referencias limítrofes en Argentina y Brasil estos porcentajes son del 92% y 83% respectivamente.

Asunción aún presenta bajos valores del m2.

En comparación con otras capitales de la región, los precios de los inmuebles de Asunción aún son bajos. Con departamentos en edificios nuevos, con amenities, en buenos barrios de entre 1500 y 1800 dólares por metro cuadrado y desarrollos de lujo en en 2000 a 3000 dólares por metro cuadrado. La calidad de los nuevos desarrollos está a la altura de las capitales de cualquier lugar del mundo, con altos estándares de materiales y terminaciones.

El entorno de los nuevos desarrollos es muy atractivo, en la zona de Villa Morra y Shopping del Sol se presenta un mix de importantes residencias con edificios nuevos tanto corporativos como de departamentos. Al ser zonas donde hasta hace 10 años casi no se edificaba en altura, todo lo que vemos es nuevo, y desde los ventanales de pisos incluso bajos sorprende el verde que compone el panorama, plagado de copas de árboles.

Si bien los precios todavía son bajos, hemos visto entre 2020 y 2023 un aumento cercano al 15% en el valor de las propiedades, impulsado, más allá de por el aumento de costos de construcción, por una revalorización mucho mayor en la tierra.

Los terrenos vacíos o de construcciones en mal estado comienzan a escasear y los precios van subiendo, impactando directamente en el costo de reposición de departamentos u oficinas de la zona, es una tendencia que ha sucedido y sucede en todas las capitales, le ayudaremos invertir en el lugar indicado para aprovecharlo.

El Desarrollo inmobiliario ha renovado Asunción

Cuando preguntamos a los inversores que nos contactan desde el extranjero si conocen Paraguay; la pregunta siguiente es ¿Hace cuánto han venido?

En la última década el cambio ha sido radical, sorprendiendo la calidad y envergadura de los nuevos desarrollos inmobiliarios, que han vuelto Asunción una capital de negocios para Sudamérica con propiedades de primer nivel.

Ya sea en edificios corporativos, residenciales o comerciales, el boom ha sido grande y totalmente absorbido por el mercado. Es común ir en la camioneta recorriendo con los clientes extranjeros, y señalando edificios terminados o bien en obra, donde ya no hay unidades en venta o alquiler.
La zona del Shopping del Sol / Paseo Galería / World Trade Center es foco de numerosa desarrollos inmobiliarias, al igual que en Villa Morra y en menor medida en las cercanías del Centro Histórico. La renovación y el cambio de imagen es total.

Cómo Invertir en Inmuebles en Asunción

Todas las estadísticas que hemos enumerado tienden a una conclusión fácil: invertir en propiedades en Asunción capital es no sólo rentable sino de bajo riesgo. Además del alto número de inversores extranjeros, Asunción recibe muchos empresarios que vienen a instalarse aquí, especialmente de Uruguay, Brasil, Argentina y Chile.
Ahora que hemos hablado de Por qué invertir en propiedades en Asunción vamos a sumergirnos en Cómo invertir en inmuebles en Asunción!

Invirtiendo sin residencia Paraguaya

Los no residentes en Paraguay pueden adquirir una propiedad sin ningún trámite previo, con el pasaporte o cédula de su país. Si bien esto es así, siempre recomendamos y asesoramos a nuestros clientes respecto a que tramiten la residencia en Paraguay, para lo cual no deben renunciar a su ciudadanía en su país de origen (al menos no por exigencia de Paraguay). Las ventajas de contar con la residencia repercuten por un lado a la hora de rentar el inmueble ya que los impuestos a propietarios extranjeros son mayores, a su vez al momento de vender el inmueble también hay una tasa diferencial. Fuera de esto en lo operativo, le será extremadamente difícil, si no es imposible, abrir una cuenta bancaria sin la residencia. En general los clientes administran los fondos desde la inmobiliaria para ser girados a su país de origen o bien realizar los pagos que ellos indiquen dentro de Paraguay.

En conclusión se puede primero comprar el inmueble y luego tramitar la residencia, también puede aprovechar su viaje a Paraguay y venir con los documentos necesarios para ya realizar el trámite.

Recursos relacionados:
“Pasos para invertir en Asunción”

Los compradores de Asunción siempre deben usar un agente del comprador.

Tenga especialistas experimentados, exitosos y orientados a los detalles en su equipo desde el primer día. Cada país del mundo y cada ciudad aplica diferentes leyes de bienes raíces. Algunas son comunes, pero muchas partes de la letra pequeña son tan diferentes que simples errores pueden causar serios problemas.

El vendedor de la propiedad, particularmente si es de pozo o en construcción, tendrá su propio agente trabajando para ellos, y trabajando en su nombre. El comprador debe elegir su propio agente de inmobiliario en Asunción. Además de elegir a alguien que vele por sus intereses, es importante que luego se comprometa a administrar la propiedad y cumplir con los retornos que le ha establecido como reales.

Como agente único, el agente inmobiliario debe toda su lealtad al comprador, y ninguna al vendedor, para poder asesorar, seleccionar inmuebles, negociar, efectivamente, el precio, los términos y las condiciones. Un agente que representa al vendedor no puede entregar ese nivel crucial de servicio al comprador.

La comisión, o cuota de venta, la paga el vendedor, así que contratar a un agente dedicado es gratis para el comprador, sólo debe manifestar su interés de trabajar en equipo y enviar cualquier propiedad que sea de su interes o curiosidad a este para obtener una valoración honesta.

Los compradores eligen a los agentes inmobiliarios que saben:

Todo sobre el mercado inmobiliario de Asunción y sus barrios individuales.

Estado actual del mercado de alquileres por vivirlo día a día.

Cada tipo, estilo, y ubicación específica y aspecto de cada pieza de propiedad actualmente en el mercado que coincida con el criterio de compra del comprador. El mercado de bienes raíces de lujo comúnmente tiene propiedades listadas por encima del valor real del mercado. Algunos compradores sienten la necesidad de tomar una decisión rápida, y algunos vendedores tratan de capitalizarla fijando un precio alto. Un buen agente del comprador contrarrestará eso.

Cada propiedad que está por salir al mercado pero que aún no ha sido puesta a la venta.

Posibles precios de venta "de cierre" que pronto ofrecerán los desarrolladores que quieran completar un proyecto y comenzar el siguiente. El agente del comprador experimentado también sabrá si un nuevo proyecto que cumple los criterios del comprador puede ofrecer precios de pozo más bajos.

Los detalles de los antecedentes de cada desarrollor, el mantenimiento usual que tienen en el largo plazo sus edificios, montos de expensas bajos o altos, velocidad con la que obtienen las escrituras, etc.

Los detalles dentro de un contrato de compra y qué cláusulas es importante atender.

Tipos de propiedad para comprar en Asunción

Dentro de las alternativas de propiedades para poner a la renta normalmente descartamos desde el inicio las casas y duplex por su bajo retorno de inversión, alto mantenimiento y vacancias. En general las alternativas que pueden encontrarse ya sea en pozo construcción o terminadas son:

Departamentos

Oficinas Corporativas

Departamentos de Lujo

Locales Comerciales

Podremos iniciar la búsqueda por alguna predilección por este tipo de inmuebles o más bien por barrios, montos o retornos. No en todas las zonas encontraremos inmuebles atractivos de todos los tipos.

En algunos casos podremos encontrar estas propiedades ya con un inquilino dentro, esto para el inversor puede aumentar la seguridad, aunque desde nuestro punto de vista no es tan relevante ya que cuando asesoramos para comprar es porque será fácil alquilar en los valores estimados. (Hasta ahora mantenemos nuestra marca de alquilar siempre el inmueble adquirido dentro de los 30 días!). Además en algunos casos, algunos desarrolladores mantienen periodos de vacancia inimaginables para alquilar a un valor superior al de mercado y luego vender la propiedad “Con inquilino”. En conclusión, puede servir, siempre y cuando ese inquilino sea muy fácil de reponer.

“3 Focos de demanda de alquileres en Asunción"

Gastos que diferencian la renta neta de la renta bruta al alquilar su inmueble en Asunción

Para elegir inversiones con información certera es importante por un lado conocer el valor estimado de renta de la propiedad, en lo posible por un agente de compra que trabaje en equipo con usted y pueda comparar alternativas y no por quien representa al vendedor. Además la persona que estime este valor debe estar en el día a día del mercado de alquileres, para conocer exactamente la facilidad con que colocará la propiedad una vez adquirida.
Por otro lado debe mensurar todos los conceptos que separan una renta bruta de una renta neta, de bolsillo para el propietario:

IVA: Este es 5% para inmuebles residenciales y 10% para oficinas o locales comerciales, en el usos y costumbres los alquileres se cierran IVA incluido en residenciales y más IVA en corporativos o comerciales, aunque hay excepciones.

* Impuesto a la renta: Si usted a tramitado la residencia, su contador anualmente lo liquidará y representará aproximadamente un 4% de los alquileres facturados. Si usted a delegado la facturación en la inmobiliaria, mediante poder, dicho importe será retenido mes a mes cuando la inmobiliaria realice la factura. Si no cuenta con la residencia en Paraguay la renta retenida será del 8%.

Expensas: Al igual que en el IVA en propiedades residenciales suele acordarse un valor expensas incluidas y por ende estas están a cargo del propietario, en edificios corporativos o de lujo es más normal cerrar valores más expensas. Para tener una estimación podemos tomar entre Usd 1 y Usd 1,2 por m2 del inmueble para edificios de gama media y hasta Usd 2,5 por m2 para inmuebles de lujo o corporativos.

Impuesto inmobiliario: Este se suele abonar una vez al año en Enero y ronda el 0,2% del valor del inmueble, aunque puede variar según las zonas. Junto con este impuesto llegan las Tasas por alumbrado, barrido y limpieza, que suelen ser abonadas por el inquilino, acorde a lo que el Código Civil Paraguayo indica.

Honorarios de Administración Inmobiliaria: Lo usual es hasta un 10% del monto del alquiler, en el caso de nuestra inmobiliaria manejamos un 8% y en casos de más de un inmueble o importes altos solemos hacer propuestas en cada caso, lo mismo a quienes compran con nosotros obviamente mejoramos los honorarios. Nos gusta trabajar codo a codo con nuestros inversores y a largo plazo.

Honorarios de colocación del alquiler: 50% de un mes de alquiler a cargo de propietario y otro 50% a cargo del inquilino.

Gastos de Mantenimiento del inmueble: Realmente suelen ser mínimos o nulos para los propietarios, ya que el consorcio de los edificios cubre gran parte de los inconvenientes y con el mantenimiento que realizamos a la salida de cada inquilino con su garantía el inmueble se mantiene en perfecto estado.

Puede que al tomar valores de renta reales, que den vacancias mínimas como todos deseamos, y restar los descuentos para alcanzar el valor neto, usted encuentre rentabilidades más bajas al consultarnos a nosotros que directamente a un desarrollador, pero más vale saber esto de ante mano y no cuando ya ha comprado!

Conseguir financiación

Primero debemos aclarar que para conseguir una hipoteca mediante crédito bancario se debe contar además de con residencia en el país con ingresos declarados con cierta antigüedad. Más allá de esto, comprar un inmueble para inversión con financiación bancaria no suele ser redituable ya que los intereses en Paraguay son algo altos aún (10% anual en Guaraníes aproximadamente) y además la estabilidad de la moneda no ofrece ninguna ventaja que haga “licuar” el monto de la cuota en el tiempo.

Aclarado esto, los extranjeros pueden acceder a financiación directa de los desarrolladores o incluso es habitual que sea otorgada por vendedores particulares.
Se pueden encontrar en el mercado:

Financiaciones durante obra: En todos los proyectos, con mayor o menor monto de entrega inicial o saldo de posesión. Solemos armar los planes para nuestros inversores de modo de dejar pagos mensuales que calcen con los alquileres que les cobramos cada mes y luego realizar refuerzos semestrales anuales, para facilitar administrativamente los pagos desde el extranjero.

Financiación post entrega con el desarrollador: En algunos casos los desarrolladores ofrecen una financiación post entrega corta, media o de largo plazo, pudiendo variar entre 6, 12, 18 meses o hasta 120. Es importante atender a los costos de las mismas, ya que suelen ser en dólares con una tasa del 9,5% sobre saldos, aunque a veces aparecen oportunidades.

Financiación directa con propietario: Son casos muy puntuales en los que hemos llegado a cerrar compras con entrega del 50% y saldo a 24 a 36 meses.

En resumen, hay opciones y es importante tener la visión general de los objetivos del inversor, para armar la cartera acorde de propiedades que den el flujo de inversión o retorno que el éste desea.

Costos de cierre (o de transacción) al comprar

Aclararemos punto a punto los componentes de invertir en un inmueble para alquilar en Asunción:

Comisión de agente inmobiliario del comprador: Sin costo, ya que paga el vendedor.

IVA: En el 90% de los casos los precios negociados son IVA incluido, aunque algunas listas de valores de desarrolladores son + IVA, en ese caso el mismo es 1,5%.

Escritura: Si el inmueble está listo para escriturar y es primera escritura el comprador suele pagar el total y ronda el 2%, en caso de reventas pagan aproximadamente el 1% cada parte.

Costos de la forma de pago: Es especialmente importante si pagará en dólares en efectivo. Si! Leyó bien! En Paraguay puede que pagar en efectivo una propiedad implique un costo adicional, a inicios del 2021 la comisión por depositar dólares en efectivo en un banco rondaba entre el 3% y hasta el 5% dependiendo de la institución. Monto que muchas veces los vendedores querían cargar a los compradores o formaba parte de la negociación. Actualmente dicha comisión ha bajado, pero es importante consultar de antemano. En caso de pagar mediante transferencia desde el extranjero deberá enviar los montos con los gastos de transferencia a su cargo y sumar aproximadamente Usd 35 de gasto de acreditación en Paraguay.

Equipamiento de la propiedad: Esta puede requerir cierta inversión para alcanzar su máximo potencial de renta, lo cual puede ser desde aires acondicionados hasta amoblamiento y decoración. Es importante determinar de antemano esto con su agente de compra.

Administración de su propiedad de inversión

Un aspecto clave para que la misma rinda su máximo potencial y conserve su valor en el largo plazo. Esto implica más allá de la comercialización de la propiedad para encontrar un inquilino adecuado:

Examen de inquilinos.

Preparación, terminación o renovación de los documentos de arrendamiento.

Manejar las reparaciones y los problemas de mantenimiento.

Lidiar con las emergencias.

Comunicación total con el propietario y el inquilino.

Recursos relacionados
"Gestión de la propiedad para los inversores"
"10 Preguntas frecuentes sobre la administración de propiedades"

Vender su inmueble en Asunción

Los vendedores pagan una comisión del 5%, la cual, en caso que el comprador venga con su propio agente, es dividida entre ambos brokers. Asesoramos a nuestros clientes sobre posibles mejoras para ofrecer la propiedad en su mejor versión, realizamos fotografías de calidad así como una exposición completa para atraer el máximo número de compradores cualificados de toda la ciudad, país y mundo. En caso que usted haya adquirido su inversión con nosotros es muy probable que la misma sea una de las inversiones inmobiliarias más atractivas en Asunción, por lo que la reventa será mucho más fácil entre nuestra cartera de inversores. Nos relacionamos constantemente con otros profesionales de la inmobiliaria, esta es una manera poderosa y efectiva de trabajar para maximizar la exposición de la propiedad.
Por cada oferta recibida calculamos, hasta el último centavo, los costos de cierre para que nuestros clientes sepan exactamente importe a recibir. Del precio usted deberá deducir aproximadamente un 1% de costo de escritura, el otro 1% absorbe el comprador y el impuesto a la venta de inmuebles para residentes es del 2,4%. Los vendedores extranjeros, si aún no han tramitado su residencia, como les solemos aconsejar inmediatamente que adquieren un inmueble, están sujetos a un impuesto adicional que incrementa en 2,4% los impuestos de venta (Es decir 4,8% en total).

¿Qué barrio es el adecuado para invertir?

La respuesta a esta pregunta suele ser compleja, realmente depende de las ponderaciones de cada aspecto que realiza el inversor. Orientamos a nuestros clientes a buscar en los barrios aledaños a 2 puntos estratégicos demandados a diario para rentar.

¿Cómo podemos ayudar?

Busquemos juntos entre las oportunidades disponibles, aproveche nuestra experiencia para comprender el mercado local e invertir de modo inteligente. Cuidaremos que compre a buen precio, una propiedad con alta demanda de alquiler que nos permita tener baja vacancia, con un buen inquilino y que sea fácil de poner a punto cuando el mismo la deja. Además le haremos una observación real de las alternativas o no de reventa de cada propiedad, un aspecto clave desde nuestra perspectiva.

Recurso relacionado: "Histórias de clientes"

Respuesta sobre aspectos más valorados:

"La inmediatez a las requisitorias y la eficiente y clara gestión de la administración, lo que resulta fundamental principalmente para clientes no residentes en Paraguay".

"La cercanía y el servicio postventa".

"La confianza que genera el trabajo hecho con profesionalismo y seriedad. La respuesta práctica y eficiente que brindan a los temas planteados facilitando así tramites y resolviendo problemas propios de las transacciones . El cuidado de los intereses de los clientes como propios".

"Muy buena atención, personas muy honestas y responsables. Muy buen trato con el cliente".

"La confianza , el respeto y la buena predisposición siempre".

"La rapidez y la confianza en la administración en general".

"Su atención al cliente. Y, las prontas contestaciones a nuestras preguntas. Respeto, responsabilidad y puntualidad. Nos facilitan mucho cualquier gestión".

Inversiones Inmobiliarias Administradas